Ένα τριώροφο διατηρητέο ακίνητο στην οδό Φειδίου στο κέντρο της Αθήνας, στην πίσω πλευρά του ξενοδοχείου ΤΙΤΑΝΙΑ, εξαγόρασε η εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ, των αδελφών Ευμορφίδη, που είναι και οι ιδρυτές της Coco-Mat. Το ακίνητο στην ανακοίνωση της εταιρίας, χαρακτηρίζεται “ξενοδοχειακό”.
Η ανακοίνωση της εταιρείας, έχει ως εξής:
“Η Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ ανακοινώνει ότι την 19.04.2023 προχώρησε στην αγορά τριώροφου διατηρητέου ακινήτου συνολικής επιφάνειας 814 τ.μ. σε οικόπεδο 373 τ.μ. με συντελεστή δόμησης: 4,8 στην Αθήνα επί της οδού Φειδίου 8, έναντι τιμήματος 4,1 εκ.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος, κ. Χρήστος Μπομπόλιας, δήλωσε ότι «η εν λόγω αγορά θα αποτελέσει μια σημαντική για την Εταιρεία τοποθέτηση στην περιοχή της Πανεπιστημίου και μετά την ολοκλήρωση της ανάπτυξης του ακίνητου (ανακατασκευή του υπάρχοντος κτιρίου καθώς και επέκταση του με νέα προσθήκη, έως την εξάντληση του συντελεστή δόμησης) θα προκύψουν σημαντικές υπεραξίες».
Τέλος, δήλωσε ότι «παραμένουμε προσηλωμένοι στην επενδυτική μας στρατηγική και ενισχύουμε διαρκώς την θέση της Εταιρείας μας στον τομέα των ξενοδοχειακών κτιρίων υψηλών προδιαγραφών επενδύοντας σε κτίρια με ιστορική ή/και αρχιτεκτονική ταυτότητα».“.
Ωστόσο αυτό που δεν αναφέρει η ανακοίνωση είναι ότι η εξαγορά έγινε από εταιρία συμφερόντων Ευμορφίδη και ότι το ακίνητο είχε αγοραστεί μόλις για 510 χιλ. € και πουλήθηκε -το ίδιο ακίνητο- 4,1 εκατ. €, ενώ άλλαξε και η χρήση των κεφαλαίων που αντλήθηκαν και από μικρομετόχους από την εισαγωγή της εταιρίας στο Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών. Είναι δε νωπή η υπόθεση με το ξενοδοχείο της εταιρίας που “κρύβει” την Ακρόπολη και για το οποίο έχουν επιβληθεί πρόστιμα εκατομμυρίων ευρώ στην εταιρία…
Γράφει χαρακτηριστικά σε ένα αναλυτικό ρεπορτάζ του, το money review της Καθημερινής:
“Στην ανάπτυξη ενός νέου «μπουτίκ» ξενοδοχείου, δυναμικότητας 64 δωματίων, στο κέντρο της Αθήνας, επί της οδού Φειδίου 8, πίσω ακριβώς από το ξενοδοχείο Τιτάνια, προχωράει η «Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ», συμφερόντων των αδελφών Ευμορφίδη. Η εταιρεία αναμένεται να αποκτήσει αντί ποσού 4,1 εκατ. ευρώ ένα τριώροφο διατηρητέο κτίριο, συνολικής επιφάνειας 814 τ.μ., τμήμα του οποίου μάλιστα έχει χαρακτηριστεί ως μνημείο. Το ακίνητο ανήκει στην εταιρεία Hotel Cluster, συμφερόντων του μετόχου και προέδρου του διοικητικού συμβουλίου της εταιρείας, Μιχάλη Ευμορφίδη. Σύμφωνα με δύο ανεξάρτητους εκτιμητές, τη Solum Property Solutions και την εξειδικευμένη εταιρεία HVS (Hotel Valuation Services), η αξία του ακινήτου έχει αποτιμηθεί σε 4,48 και 4,4 εκατ. ευρώ.
Η συνολική δομήσιμη επιφάνεια του ακινήτου αγγίζει τα 1.790 τ.μ., με βάση τον υφιστάμενο συντελεστή δόμηση (4,8) και το ποσοστό κάλυψης (60%), με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 32 μέτρων, ενώ η αντικειμενική αξία του διαμορφώνεται σε 1,9 εκατ. ευρώ, ή περίπου 1.950 ευρώ/τ.μ., όπως είναι σήμερα. Ωστόσο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι το κόστος κτήσης του ακινήτου από τη Hotel Cluster δεν ξεπέρασε τις 510.000 ευρώ.
Η εταιρεία του κ. Ευμορφίδη απέκτησε το ακίνητο στο πλαίσιο πλειοδοτικής δημοπρασίας εκποίησης, που πραγματοποιήθηκε από τον «Σύλλογο προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων». Το ακίνητο αποτελεί κληροδότημα του Κωνσταντίνου Σαχίνη προς τον σύλλογο. Η τιμή εκκίνησης της εκποίησης, που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2022, είχε διαμορφωθεί σε 500.000 ευρώ. Στο σημείο αυτό προκύπτουν εύλογα ερωτήματα, όπως πώς ακριβώς υπολογίστηκε το τίμημα αυτό από τον αρμόδιο πιστοποιημένο εκτιμητή, που προσελήφθη για τον σκοπό αυτό; Με βάση την ελάχιστη τιμή εκκίνησης, το ακίνητο αποτιμήθηκε έναντι μόλις 277 ευρώ/τ.μ., ευρισκόμενο στο κέντρο της Αθήνας κι ενώ η αντικειμενική αξία ήταν 1,9 εκατ. ευρώ. Την ίδια στιγμή, ερωτήματα θα μπορούσαν να εγείρουν και οι μέτοχοι της «Μπλε Κέδρος», δεδομένου ότι ο εκ των βασικών μετόχων εμφανίζεται να κερδίζει ένα ποσό της τάξεως 3,6 εκατ. ευρώ, μέσω της πώλησης ενός λίαν υποτιμημένου ακινήτου στην εισηγμένη. Ασφαλώς, το τίμημα των 4,1 εκατ. ευρώ είναι εύλογο και μάλιστα περίπου 300.000 ευρώ χαμηλότερο από την αγοραία αξία του ακινήτου (με βάση τις εκτιμήσεις που έχουν γίνει και μάλιστα από εταιρείες με πολύ καλή φήμη στην αγορά ακινήτων). Ωστόσο, το επίμαχο ακίνητο θα μπορούσε π.χ. να έχει αποκτηθεί απευθείας μέσω της «Μπλε Κέδρος», ώστε να επωφεληθούν των υπεραξιών και οι μέτοχοι της εισηγμένης. Σημειωτέον ότι η Hotel Cluster αποτελεί τον ξενοδοχειακό «βραχίονα» της οικογένειας Ευμορφίδη και αποτελεί τον αποκλειστικό μισθωτή των ξενοδοχείων που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η «Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ»”.
Αλλά και το newmoney του ΠΡΩΤΟΥ ΘΕΜΑΤΟΣ, γράφει:
“Προς διάδοσιν των γραμμάτων”, το ακίνητο της οδού Φειδίου πουλήθηκε 510.000…
-Τα στοιχεία είναι εύκολα προσβάσιμα στο διαδίκτυο, όπως άλλωστε και η σχετική ανακοίνωση στο Χ.Α. της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ, του ομίλου Ευμορφίδη, την περασμένη Παρασκευή 24/3 και ό,τι συμπέρασμα θέλει βγάζει ο καθένας για το κεντρικότατο ακίνητο στη Φειδίου 8, πίσω από το ξενοδοχείο ΤΙΤΑΝΙΑ: Τον Οκτώβριο του 2021 ο ‘’Σύλλογος προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων’’ προκήρυξε πλειοδοτική δημοπρασία εκποίησης, με βάση τη σχετική εγκύκλιο 1/2014 του υπουργείου Οικονομικών και την ΚΥΑ 1053897/2007/Β0011/21.5.2004 για το ακίνητο κληροδοσίας Κωνσταντίνου Σαχίνη, του οποίου ο ανωτέρω Σύλλογος έχει την κυριότητα και διαχείριση. Πρόκειται για το ακίνητο επί της οδού Φειδίου 8 που αποτελείται από οικόπεδο με επ’ αυτού τριώροφη πεπαλαιωμένη διατηρητέα οικία, ένα τμήμα του έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο το 1984 (από το ΥΠΕΧΩΔΕ) κι επιπλέον έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέο μνημείο το τμήμα της πρωιμότερης φάσης του το 2008. Το εμβαδό του οικοπέδου είναι 376 τ.μ. και το κτίριο έχει ανεγερθεί τον 19ο αιώνα και αποτελείται από ημιυπόγειο 269 τ.μ., ισόγειο και ημιώροφο 224 τ.μ., α’ όροφο 249 τ.μ. και β’ όροφο 72 τ.μ.. Η τιμή εκκίνησης για την εκποίηση ορίστηκαν το ποσό των 500 χιλ. ευρώ, με εγγύηση στο ποσό των 10.000 ευρώ. Τον Ιανουάριο του 2022 αναρτήθηκε ο πίνακας με τη μοναδική προσφορά από τη ‘’Hotel Cluster Mονοπρόσωπη Τουριστική και Ξενοδοχειακή Α.Ε.’’, το ξενοδοχειακό «όχημα» του ομίλου Ευμορφίδη, ποσού 510 χιλ. ευρώ κι εν συνεχεία η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας ενέκρινε την απόφαση, του δ.σ. του «Συλλόγου προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων» περί αποδοχής της σχετικής προσφοράς. «Να σημειωθεί ότι σε σχετική έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή του υπουργείου Οικονομικών υπολογίστηκε η αγοραία αξία του ακινήτου σε 312.000 ευρώ. Επίσης, στον διαγωνισμό η μοναδική υποβληθείσα προσφορά ήταν από την εταιρεία ‘’HOTEL Cluster’’. Το Δ.Σ. του Συλλόγου προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων αποφάσισε να πουλήσει το εν λόγω ακίνητο και με το τίμημα να αγοράσει άλλα προσοδοφόρα ακίνητα στην Αθήνα», αναφέρεται στην απόφαση που αναρτάται στη Διαύγεια.
…αλλά η Μπλε Κέδρος το εκτίμησε 4,4 εκατ. (διαφορά 3,89 εκατ. ή μου φαίνεται;)
-Τώρα και όπως ανακοίνωσε στο Χρηματιστήριο την περασμένη Παρασκευή, η Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ «κατά τη συνεδρίαση του δ.σ. της 24.03.2023 αποφάσισε τη χορήγηση άδειας για την κατάρτιση συναλλαγής με συνδεδεμένο μέρος σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ. 1 ν. 4548/2018 και ειδικότερα παρείχε άδεια για την απόκτηση από την εταιρεία ενός ακινήτου που βρίσκεται στην Αθήνα και επί της οδού Φειδίου αριθ. 8, έναντι τιμήματος 4,1 εκατ. ευρώ (…), το οποίο ανήκει στη Hotel Cluster». Για την αποτίμηση του ακινήτου «συνετάχθη τεχνοοικονομική έκθεση από την εταιρεία HVS η οποία εκτιμά το ακίνητο στις 1 Μαρτίου 2023 στο ποσό των 4,4 εκατ. ευρώ. Επίσης συνετάχθη για την αποτίμηση του ακινήτου τεχνοοικονομική έκθεση από την εταιρεία SOLUM PROPERTY SOLUTIONS η οποία εκτιμά το ακίνητο στις 22 Μαρτίου 2023 στο ποσό των 4,48 εκατ. ευρώ», με επισυναπτόμενες και τις σχετικές εκθέσεις. Και συνεχίζει η ανακοίνωση: «Δεδομένου ότι η εταιρεία Μπλε Κέδρος σκοπεύει να αγοράσει το ακίνητο από την ιδιοκτήτρια συνδεδεμένη εταιρεία HOTEL CLUSTER ΑΕ με τίμημα 4,1 εκατ. ευρώ, χαμηλότερο από την εμπορική αξία, θεωρείται ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για όλους τους μετόχους της εταιρείας, συμπεριλαμβανομένης και της μειοψηφίας, σύμφωνα με τους όρους αγοράς και τους εμπορικούς όρους συναλλαγής. Τέλος, θεωρείται ότι δεδομένης της σύγκρουσης συμφερόντων, η απόκτηση του ακινήτου είναι προς το συμφέρον της εταιρείας και θα διευρύνει το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων της».
Είναι δυνατόν; Γραμματιζούμενοι άνθρωποι να μη σκαμπάζουν από αριθμητική;
-Τώρα το πώς γίνεται ο ‘’Σύλλογος προς Διάδοσιν των Ελληνικών Γραμμάτων’’ και ο πιστοποιημένος εκτιμητής του υπουργείου Οικονομικών να λένε ότι το ίδιο ακίνητο στη Φειδίου αξίζει 312.000 ως 500.000 ευρώ και οι εκτιμητές της Μπλε Κέδρος 4,4 έως 4,48 εκατ., είναι ένα θαύμα. Μπορεί ενδεχομένως ο Σύλλογος να ήταν απασχολημένος με τη διάδοσιν των ελληνικών γραμμάτων και να είχε ξεχάσει χρόνια να πληρώσει ΕΝΦΙΑ, φόρους και ποιος ξέρει τι άλλο. Αλλά τότε ο εκτιμητής του ΥΠΟΙΚ γιατί κάνει λόγο για 312.000 ευρώ; Πάντως, με βάση τη νέα αρχιτεκτονική πρόταση, προβλέπεται η συντήρηση και αποκατάσταση του μνημείου «καθώς και η επέκτασή του με νέα προσθήκη, αξιόλογη αρχιτεκτονικά, η οποία να αναδεικνύει το μνημείο», όπως αναφέρεται σχετικά. Οι ισχύοντες όροι δόμησης για το ακίνητο είναι Συντελεστής Δόμησης 4,8, ποσοστό κάλυψης 60% και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 32 μ.. Σύμφωνα με αυτά, για το οικόπεδο του ακινήτου έκτασης 373 τ.μ., η επιτρεπόμενη δόμηση διαμορφώνεται με μέγιστη δόμηση 1.790,26 τ.μ. και μέγιστη κάλυψη 224 τ.μ.”.
Από την πλευρά του το insider.gr, γράφει:
“Είναι να μην έχεις business plan…
Και σε αυτό το σημείο δεν μπορεί κάποιος να μην δώσει συγχαρητήρια στον Μιχάλη Ευμορφίδη που έκανε το θαύμα του. Η Hotel Claster αγόρασε προ διετίας ακίνητο στη Φειδίου 8 με 510 χιλιάδες και τώρα το πουλάει στην εισηγμένη με 4,1 εκατ. ευρώ στην οποία είναι βασικοί μέτοχοι οι αδελφοί Ευμορφίδη αλλά υπάρχουν και μικρομέτοχοι που έβαλαν τα ωραία τους λεφτά στην τελευταία αύξηση κεφαλαίου. Βέβαια τώρα υπάρχει και business plan που προβλέπει ότι μόλις θα ξεκινήσει το ξενοδοχείο εκεί το 2025 τσουπ τα έσοδα θα είναι 2 εκατ. ευρώ. Κοινώς άμα έχεις business plan οι τιμές απογειώνονται. Και δεν έχει καμία σημασία αν επιβεβαιωθεί το επιχειρηματικό σχέδιο που προβλέπει τι θα γίνει μετά από δύο χρόνια. Γιατί όλα συμβαίνουν και μπορεί να μην επιβεβαιωθούν οι παραδοχές. Πέραν αυτού τα κεφάλαια της αύξησης για αλλού πήγαιναν και αλλού θα καταλήξουν. Και ρωτάω εγώ ο αφελής. Είσαι επενδυτής και δίνεις τα λεφτά σου για συγκεκριμένες επενδύσεις. Σου τα παίρνουν και έρχονται μετά και κάνουν άλλα.
Και αναρωτιέσαι.
Ποιος ελέγχει το ανεξέλεγκτο”;
Πηγή: money-tourism.gr
Leave a comment