Airbnb: το τουριστικό φαινόμενο που διχάζει και συνεχίζει να προκαλεί αντιδράσεις

Airbnb: το τουριστικό φαινόμενο που διχάζει και συνεχίζει να προκαλεί αντιδράσεις

Η γνωστή ηλεκτρονική πλατφόρμα εύρεσης χώρου φιλοξενίας Airbnb έχει γνωρίσει σημαντική άνθηση τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, καθώς παρέχει τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων να εκμεταλλεύονται οικονομικά την ακίνητη περιουσία τους, εκμισθώνοντάς την για σύντομα χρονικά διαστήματα, από μερικές εβδομάδες έως και λίγες μόνο ημέρες. Το σημαντικό ερώτημα που προκύπτει από αυτήν τη δραστηριότητα είναι κατά πόσο οι ιδιοκτήτες των ακινήτων λειτουργούν νόμιμα.

Απ’ ό, τι φαίνεται, μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών αγνοεί τη διαδικασία που προβλέπει ο Ν. 4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δηλώνει τα εισοδήματα από την Airbnb στις φορολογικές δηλώσεις του. Έτσι, παραμένουν εκτεθειμένοι έναντι των Φορολογικών Αρχών σε περίπτωση ενδεχόμενου ελέγχου και κινδυνεύουν να τους επιβληθούν σημαντικά πρόστιμα.

Ποια είναι η διαδικασία νόμιμης εκμετάλλευσης ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής;

Σύμφωνα με τον νόμο, ο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου (ο οποίος ονομάζεται διαχειριστής), προτού «ανεβάσει» οποιοδήποτε ακίνητο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb , πρέπει να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (www.aade.gr), χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του TAXISnet. Αν διαχειρίζεται περισσότερα από ένα ακίνητα, οφείλει να εγγραφεί τόσες φορές όσα και τα ακίνητα που διαχειρίζεται.

Μετά την εγγραφή, ο διαχειριστής μπορεί πλέον να προχωρήσει στην ανάρτηση του ακινήτου, ωστόσο είναι υποχρεωμένος να τη συνοδεύσει με τον αριθμό εγγραφής του στην ΑΑΔΕ σε εμφανές σημείο. Αν παραβιάσει αυτή την υποχρέωση, ο διαχειριστής κινδυνεύει με πρόστιμο 5.000 ευρώ.

Ο διαχειριστής πρέπει, επίσης, να υποβάλει στην ΑΑΔΕ τη λεγόμενη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», δηλαδή μία δήλωση με τις διάφορες συμφωνίες μίσθωσης που συνάπτει μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Οι Δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά με τους κωδικούς του TAXISnet μέχρι τη 12η ώρα το βράδυ της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται στο διπλάσιο του μισθώματος του ακινήτου, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται σε 100 ευρώ.

Πρέπει να σημειωθεί, βέβαια, πως η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ακόμα έτοιμη αλλά βρίσκεται στην τελική ευθεία ολοκλήρωσής της. Το γεγονός αυτό θα συμβάλλει καταλυτικά στη διαδικασία φορολόγησης των εισοδημάτων μέσω των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων.

Οι απόψεις που… διίστανται!

Με φόντο την οικονομία του διαμοιρασμού (Sharing Economy), φορείς του κλάδου του τουρισμού και των ακινήτων καταθέτουν στο ΑΠΕ-ΜΠΕ τις απόψεις τους για τη λειτουργία των επιχειρήσεων σε αυτό το μοντέλο, που αφενός προσελκύει περισσότερους επισκέπτες στην Ελλάδα, αφετέρου έχει πυροδοτήσει σειρά αντιδράσεων για τις παρενέργειες που προκαλούνται από την αλματώδη αύξηση των μισθώσεων ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδας: Ανεξέλεγκτο φαινόμενο με παρενέργειες

Ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδας, Αλέξανδρος Βασιλικός, αναφερόμενος στο φαινόμενο του Airbnb και της οικονομίας διαμοιρασμού κάνει λόγο για ένα ανεξέλεγκτο φαινόμενο με παρενέργειες στη λειτουργία των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων και με κόστος στις υποδομές της χώρας. Όπως τονίζει ο κ. Βασιλικός: «Πλέον δεν μπορεί να μιλάμε για οικονομία διαμοιρασμού, όταν εταιρίες αλλά και φυσικά πρόσωπα διαχειρίζονται 300 και 400 σπίτια. Άλλο να ενοικιάζεις για ένα μήνα τον χώρο που μένεις και άλλο να έχεις στήσει μια επιχείρηση που διαχειρίζεται διαμερίσματα, προσφέροντας ξενοδοχειακές υπηρεσίες και μάλιστα με άλλους όρους φορολόγησης και υποχρεώσεων που έχουν να κάνουν με τη συντήρηση και την ασφάλεια της εγκατάστασης». Σύμφωνα με τις πληροφορίες προέδρου του ΞΕΕ, στην Αθήνα διατίθενται 14.000 ακίνητα μέσω της πλατφόρμας της Airbnb. Αν υπολογιστεί ότι κάθε ακίνητο διαθέτει κατά μέσο όρο 3 κρεβάτια, τότε πρόκειται για συνολικά 26.000 κρεβάτια, όταν τα ξενοδοχεία της Αθήνας προσφέρουν κι αυτά 26.000. Ο κ. Βασιλικός δεν δηλώνει πάντως αρνητικός ακόμα και στην προοπτική της μη φορολόγησης ενός ακινήτου, που μισθώνεται για ένα μήνα, προκειμένου ο μισθωτής και ιδιοκτήτης να ανταπεξέλθει στη δύσκολη οικονομική συγκυρία.

Airbnb: είναι άραγε μια ακόμη «φούσκα» που θα σκάσει σύντομα;

Ο κ. Βασιλικός εκτιμά ότι η επιχειρηματική λογική του εύκολου κέρδους, όπως έγινε στο παρελθόν με άλλες επιχειρηματικές μόδες , για παράδειγμα τα Video Club και τα Frozen Yogurt , θα δημιουργήσει συνθήκες επιχειρηματικής ασφυξίας και θα σκάσει σαν «φούσκα», με συνέπειες στην τοπική κοινωνία, το περιβάλλον και τις υποδομές. Αξιοσημείωτο είναι το παράδειγμα της Σαντορίνης, όπου τα τελευταία 2 χρόνια προστέθηκαν επιπλέον 3.000 κλίνες! Οι συνέπειες για συγκεκριμένες τουριστικές περιοχές είναι ανυπολόγιστες, καθώς ελλοχεύει ο κίνδυνος εξαιτίας της αυξημένης τουριστικής κίνησης , να στιγματιστούν με τη φήμη ότι δεν μπορούν να αντέξουν άλλον κόσμο και φυσικά θα πάψουν να είναι δημοφιλείς προορισμοί.

 Στον τομέα των υποδομών, γίνεται απόλυτα κατανοητό ότι άλλες είναι οι ανάγκες ενός διαμερίσματος σε νερό, ενέργεια και απορρίμματα, όταν αυτό κατοικείται μόνιμα από μια οικογένεια και άλλες όταν υποδέχεται κάθε εβδομάδα επισκέπτες, όπως σημειώνει ο πρόεδρος του ΞΕΕ. Τονίζει μάλιστα ότι «ο ρόλος των ξενοδόχων δεν είναι να υποδείξουν με ποιον τρόπο θα αντιμετωπιστούν τα ζητήματα που υφίστανται, καθώς πέραν του φορολογικού και του άνισου ανταγωνισμού, απαραίτητη είναι η θεσμική θωράκιση μιας αγοράς που τρέχει ανεξέλεγκτα».

FedHATTA: Τα οφέλη από τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

Από την άλλη πλευρά, ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ελληνικών Συνδέσμων Γραφείων Ταξιδίων & Τουρισμού (FedHATTA), Λύσανδρος Τσιλίδης, τονίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μια νέα αγορά για μεμονωμένους ταξιδιώτες, οι οποίοι αναζητούν ταξιδιωτικές υπηρεσίες σε πολλές διαφορετικές διαδικτυακές πλατφόρμες, με κριτήριο την καλύτερη προσφορά  και κινούνται αυτόνομα. Ως εκ τούτου, η οικονομία διαμοιρασμού δεν δρα ανταγωνιστικά ως προς τον οργανωμένο τουρισμό, ο οποίος διακινεί το μεγαλύτερο όγκο τουριστών και έχει ξεκάθαρο προγραμματισμό πτήσεων, ξενοδοχείων και άλλων υπηρεσιών. Άλλωστε, όπως είπε ο κ. Τσιλίδης, μια τουριστική χώρα όπως η Ελλάδα, δεν μπορεί να βασίζεται στα μεμονωμένα ταξίδια και στην ενοικίαση σπιτιών, αλλά αντίθετα στον οργανωμένο τουρισμό της, από έμπειρους επαγγελματίες. Μια πλατφόρμα ενοικίασης τουριστικών καταλυμάτων, τονίζει ο κ. Τσιλίδης, δεν δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού, εφόσον καταβάλλονται φόροι και τηρούνται κανονισμοί για τη ρύθμιση της εν λόγω δραστηριότητας. Το προϊόν της είναι διαφορετικό και αποτελεί συγκεκριμένη τάση μερίδας ταξιδιωτών. Οι πελάτες που επιλέγουν κατάλυμα μέσω μιας τέτοιας πλατφόρμας, γνωρίζουν ότι δεν θα συναντήσουν 24ωρη υποδοχή και λοιπές ξενοδοχειακές υπηρεσίες, αλλά την ίδια στιγμή τονώνουν την τοπική οικονομία.

Επίσης, πολλά ακίνητα που έμεναν ανεκμετάλλευτα, πλέον εισήλθαν στην συγκεκριμένη αγορά ως αποτέλεσμα των υψηλών πληροτήτων που εμφάνισαν τα ελληνικά ξενοδοχεία την ώρα της μεγάλης ανόδου του τουριστικού ρεύματος. Μια τέτοια πλατφόρμα αποτελεί επικουρικό προϊόν φιλοξενίας, όταν εξαιτίας της μεγάλης ζήτησης περιορίζεται η διαθεσιμότητα στα ξενοδοχειακά δωμάτια.

Θα είναι θετική η συμβολή του Μητρώου;

Η δημιουργία του Μητρώου, σύμφωνα με τον Γιώργο Χριστόπουλο, δικηγόρο και σύμβουλο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), θα συμβάλει στην απλούστευση της διαδικασίας φορολόγησης των εισοδημάτων μέσω των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων. Είναι σημαντικό επίσης και για την παροχή εχεγγύων διαφάνειας και ασφαλείας στην αναπτυσσόμενη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας τουριστικής μίσθωσης ακινήτων, η οποία είναι απαραίτητο στοιχείο στο τουριστικό προϊόν που πρέπει να διαθέτει η Ελλάδα μέσα σε μια παγκοσμιοποιημένη τουριστική αγορά.

Ποιες είναι οι κατάλληλες προϋποθέσεις

Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει, όμως, πως όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει, πριν ενταχθούν στο Μητρώο, να προβούν σε έρευνα ως προς την καταλληλότητα του ακινήτου τους και της ευρύτερης περιοχής αυτού, για την αξιοποίησή του μέσω των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων. Ακόμη, θα πρέπει να μπορούν οι ιδιοκτήτες να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των πελατών αλλά και να καταβάλουν κάθε προσπάθεια, ούτως ώστε η δραστηριότητά τους να μην προκαλεί προβλήματα στους υπόλοιπους ενοίκους των κτιρίων. Με αυτές τις προϋποθέσεις, η βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση αποτελεί μια εναλλακτική μορφή αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας που συμβάλλει στην αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων, στη διάχυση του εισοδήματος από τον τουρισμό στις τοπικές οικονομίες και στην παροχή στους ιδιοκτήτες ακινήτων της δυνατότητας ανταπόκρισης στις πολλαπλές δανειακές και φορολογικές τους υποχρεώσεις.

Ποια είναι η φορολογία που ισχύει ΣΗΜΕΡΑ

Αφότου ο διαχειριστής προσθέσει το ακίνητο στην πλατφόρμα της Airbnb και υποβάλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα πρέπει πλέον να δηλώσει το εισόδημα στη φορολογική του δήλωση και να αποδώσει τους οφειλόμενους φόρους. Το θέμα της φορολογικής αντιμετώπισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μετά από πολλές εικασίες και συζητήσεις, ρυθμίστηκε ρητά προσφάτως με το Ν. 4472/2017 που αφορά στα εισοδήματα από την Airbnb που αποκτώνται από την 01.01.2017 και εφεξής.

Συγκεκριμένα, το εν λόγω εισόδημα, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:

·       Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%

·       Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35%

·       Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Αντιστοίχως, προβλέπεται η απαλλαγή του εν λόγω εισοδήματος από τον ΦΠΑ, ενώ υπόκειται σε τέλη χαρτοσήμου με συντελεστή 2,4% ή 3,6%, ανάλογα εάν πρόκειται για αστική ή εμπορική μίσθωση.

Επιπλέον, για τα εν λόγω τουριστικά καταλύματα που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας διαμοιρασμού θα πρέπει να αποδίδεται από τους διαχειριστές και φόρος διαμονής, καθώς οι εν λόγω μισθώσεις δεν θεωρούνται πλέον αστικές αλλά πρόκειται για υπηρεσίες διαμονής που παρέχονται από τουριστικές επιχειρήσεις-τουριστικά καταλύματα.

Στην κάθε περίπτωση, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για τη λήψη ΑΦΜ/ΦΠΑ, ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών.

Αντίθετα, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), όπως συμβαίνει συνήθως, τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:

·       Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%

·       Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%

·       Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37%

·       Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Όταν όμως η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων υπό τις ανωτέρω συνθήκες διενεργείται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται με συντελεστή 29%.

Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η αντιμετώπιση του εισοδήματος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα δημιουργεί και όλες τις συνακόλουθες φορολογικές υποχρεώσεις που συνοδεύουν την άσκηση ατομικής ή μη επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως την υποχρέωση απόδοσης φόρου μισθωτών υπηρεσιών, ΦΠΑ (με μειωμένο συντελεστή 13%)  και εν γένει την υποχρέωση λογιστικής τήρησης διπλογραφικών ή απλογραφικών βιβλίων.

Για τα ως άνω εισοδήματα που είχαν αποκτηθεί πριν την 01.01.2017 παρά την απουσία θέσπισης ρητού νομοθετικού πλαισίου μέχρι τότε, προβλέφθηκε με το άρθρο 57 του Ν. 4446/2016 η δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος που αφορούσαν τα επίμαχα εισοδήματα και τα οποία φορολογούνταν με βάση τις ισχύουσες διατάξεις φορολογίας ακινήτων.

Ούτε η πληρωμή μέσω PayPal δεν θα ξεφεύγει πλέον από τον έλεγχο

Μέχρι τώρα οι πληρωμές για τις μισθώσεις ακινήτων από την Airbnb γινόταν κυρίως μέσω PayPal, ενός ηλεκτρονικού «πορτοφολιού» που για καιρό δεν ήταν δυνατόν να «ανιχνευθεί» από τις Φορολογικές Αρχές, καθώς η εγγραφή σ’ αυτό απαιτεί απλώς μία ηλεκτρονική διεύθυνση και όχι το ΑΦΜ του κατόχου. Ωστόσο, πρόσφατα θεσμοθετήθηκε η Πολυμερής Συμφωνία Αρμοδίων Αρχών (Ν. 4428/2016) σχετικά με την ανταλλαγή πληροφοριών με σκοπό τη φοροδιαφυγή, σύμφωνα με την οποία όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι υποχρεωμένα να διαβιβάσουν συγκεκριμένα δεδομένα και πληροφορίες (όνομα, διεύθυνση, ΑΦΜ, τον αριθμό και την αξία του λογαριασμού) στις αρμόδιες φορολογικές αρχές των άλλων συμβαλλόμενων χωρών. Είναι σχεδόν βέβαιο ότι και η PayPal θα υποχρεωθεί σ’ αυτή την ανταλλαγή πληροφοριών. Έτσι, ενώ μέχρι τώρα τα εισοδήματα που εισπράττονται μέσω PayPal από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μπορούσαν πράγματι να παραμείνουν μη ανιχνεύσιμα από τις Φορολογικές Αρχές, πλέον αυτό αναμένεται να αλλάξει. Στο μέτρο μάλιστα που θα εφαρμοστεί και το Περιουσιολόγιο, στο οποίο αναγκαστικά όλοι θα δηλώνουν την κινητή και ακίνητή τους περιουσία, καθίσταται πλέον επικίνδυνη η μη δήλωση των εν λόγω εισοδημάτων.

Η ελληνική πραγματικότητα, λοιπόν, στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων αλλάζει και κάθε διαχειριστής οφείλει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Ποιο είναι τελικά το συμπέρασμα για τη λειτουργία του AirBnb;

Η δημιουργία νέων ευκαιριών στον κλάδο της φιλοξενίας, ιδιαίτερα με την αξιοποίηση της τεχνολογίας, όπως είναι η πλατφόρμα AirBnb, αποτελεί θετική κίνηση που ανοίγει νέες διαστάσεις στον ελληνικό τουρισμό. Ωστόσο, απαιτούνται ακόμα μεγαλύτερα μέτρα ισονομίας και ίσων ευκαιριών, καθώς ο ευρύτερος κλάδος της φιλοξενίας είναι ανάμεσα στους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας και σκοπός είναι η ενδυνάμωση και όχι η υπονόμευσή του. Εξάλλου, ο ελληνικός τουρισμός ήταν, είναι και παραμένει η «βαριά βιομηχανία» της Ελλάδας, προσφέροντας σε όλες τις «υγιείς» επιχειρήσεις την δυνατότητα να εξελιχθούν, αν βαδίζουν μέσα σε ένα θεμιτό πλαίσιο…